浅谈住宅投资项目维保管理的重要意义

中国改革开发四十年来，房屋建筑市场获得了突飞猛进的发展，住宅的舒适美观和智能科技不断增强，发展形式由最初的粗放型正在向集约型转变，顾客对质量的要求也由最初的忽视、包容向重视、挑剔转变。伴随着老百姓维权意识的增强、相关法律法规的健全、政府为人民服务宗旨的深入，整个建筑市场已经进入以切实履行与顾客达成的约定为前提，以提供更高品质的服务为竞争优势的状态。党的十九报告明确指出“必须坚持质量第一”，整个社会正在呐喊“质量强国”。

一、维保管理的意义与理论依据

目前，公司正处于转型升级向投融资+建设+运营模式发展的关键时期，作为建筑工程投资项目的实施单位，我们必须拥有项目全生命周期管理的思想并具备相应的管理能力，才能在大规模、长周期、高风险的投资市场存活并发展下去，而作为投资项目全生命周期末尾阶段的维保管理同样具有重要意义。

根据“质量是指一组固有特性满足要求的程度”来理解，建筑实物符合规范标准和维保服务的效率同属于这组固有特性，如在前者存在瑕疵的情况下后者能够让顾客满意，这组固有特性满足要求的程度也会很高。住宅投资项目很多是政府民生工程，政府职能部门高度关注、老百姓的维权意识非常强烈，有些小业主甚至将住宅质量通病尽可能的放大，提出各种不合理要求，不满足要求就不让处理并且到处反映情况，给当地政府制造压力。而在确实存有质量问题的情况下，政府职能部门以解决民生问题的初衷介入，如我们不能妥善处理维保事宜，将直接影响公司的利益和形象。

二、维保管理的难点与解决对策

建筑工程的质量问题往往牵扯多家专业分包单位，并且每一个问题的处理方法多种多样，尽管合同中对不同维保主体之间进行了明确的工作节点的划分、维保责权的界定，但具体运作过程中由于维保环境等变化因素必然导致互相推诿、故障处理周期延迟等问题，存在着较大的管理风险。

由于投资项目规模大、牵扯面广，而项目发起人又未详细参与项目建设，因此在结算、审计方面把关非常严格、耗时较长。而结算、审计阶段也正是项目进入使用、运营的早期阶段，如果这个阶段发现的质量问题不能妥善解决，直接影响项目审计的进展和结果。

如果我们从维护公司利益出发，将维保过程中遇到的风险和压力一味转嫁给项目发起人，必然导致项目发起人的反感，直接影响再次合作。

如果老百姓对公司建设的工程质量指指点点、说三道四、甚至闹到政府部门，这样对企业的形象也会产生极坏的影响，在当今全面进入信用社会的时代，企业形象就是企业生命，地方政府会根据企业的信用记录，选择是否让其准入。

市场已经向我们表明：维保工作是树立公司品牌形象和传播企业文化的一个重要途径，是投资项目全生命管理周期中的重要工作。我们作为投资项目的实施单位必须对维保管理的分险引起警觉，必须将维保管理与建设过程管控、结算与审计工作同等重视，并在过程中加大资源投入，优化维保的管理机制，简化维保业务的接口衔接程序，细化接口的责权关系，加强不同维保主体之间的信息沟通，不断创新维保管理方法。我们要以履行央企社会担当的高度开展维保工作，既提高站位，为当地政府、项目发起人排忧解难，又实事求是，为公司及分包单位的利益保驾护航。